Monitorio para Comunidades de Propietarios

Las deudas por impago de cuotas comunitarias son uno de los motivos más frecuentes para recurrir al procedimiento monitorio. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), especialmente en su artículo 21, reconoce la posibilidad de que la comunidad exija judicialmente el pago de las cantidades adeudadas por cada propietario moroso, incluyendo gastos e intereses.

Particularidades de la Deuda Comunitaria

En el contexto de las comunidades de propietarios, se considera deuda todo lo relativo a:

• Cuotas ordinarias: Aprobadas en la junta de propietarios para cubrir gastos de mantenimiento, reparaciones y servicios comunes.
• Cuotas extraordinarias: Derivadas de obras imprevistas, reformas o mejoras aprobadas en junta.
• Derramas: Cualquier cantidad adicional aprobada para gastos específicos (por ejemplo, rehabilitación de fachadas o sustitución del ascensor).
• Suministros compartidos: Agua o electricidad en zonas comunes, si está individualmente repercutido.

Para iniciar un monitorio, la comunidad debe acreditar la deuda y su vencimiento con la documentación adecuada.

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Documentación Necesaria

El artículo 21 de la LPH detalla que es suficiente con:

• Certificación de la deuda: Emitida por el secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. Debe indicar con claridad el importe adeudado y su desglose (cuotas, derramas, intereses).
• Acta de la junta: Donde conste la aprobación de la liquidación de la deuda y la autorización para reclamarla judicialmente, si así se requiere.
• Requerimiento previo: Aunque no siempre es obligatorio, es muy recomendable haber notificado al vecino moroso el importe pendiente (por burofax, carta certificada o cualquier medio fehaciente) antes de recurrir al juzgado.

Presentación del Monitorio

La comunidad de propietarios (o su representante legal) presentará la petición inicial de monitorio ante el juzgado correspondiente. Generalmente, será el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se ubique la finca. En esta petición se adjuntan:

• Certificado de la deuda.
• Acta de la junta o documento que acredite la aprobación de la liquidación.
• Copia de los requerimientos extrajudiciales, si existen.

Si la deuda supera los 2.000 €, conviene (y en caso de oposición, será obligatorio) contar con abogado y procurador para manejar adecuadamente el procedimiento.

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Oposición del Propietario Deudor

El propietario moroso dispone de 20 días hábiles para oponerse o pagar desde la notificación del monitorio:

• Pago: Si abona la deuda (y posibles intereses/costas), el procedimiento termina.
• Oposición: El proceso se transforma en juicio verbal u ordinario (según la cuantía). El vecino moroso deberá argumentar por qué considera que no debe esas cuotas.
• Inacción: Si no contesta ni comparece, se dictará un decreto que permite ejecutar la deuda mediante embargo de bienes o cuentas bancarias.

Ejecución de la Deuda

Si el deudor no paga, la comunidad podrá solicitar la ejecución forzosa. Se embargarán las cuentas o bienes del propietario hasta cubrir el importe adeudado, los intereses y las costas. En casos de comunidades grandes, esto evita que el resto de vecinos asuma los gastos que corresponden al deudor moroso.

Beneficios del Monitorio para la Comunidad

• Rapidez: Permite reclamar las cuotas sin necesidad de un juicio completo, siempre que no haya oposición o se oponga sin fundamentos válidos.
• Menores costes: Es más económico que otros procedimientos, dado que la carga procesal es menor.
• Fuerza ejecutiva: Una vez dictado el decreto, la comunidad tiene un título ejecutivo con el que embargar directamente los bienes del moroso.

Conclusión

El procedimiento monitorio se ha convertido en la vía preferente para reclamar cuotas de comunidad impagadas gracias a su rapidez y eficacia, siempre que se cuente con la documentación requerida: certificación de la deuda y acta que avale la liquidación. Preparar correctamente el expediente y asegurarse de que se han respetado los procedimientos de notificación en la junta de propietarios reduce las posibilidades de oposición exitosa por parte del deudor.

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En caso de que el propietario moroso se oponga, contar con asesoramiento jurídico especializado es crucial para defender la legitimidad de la deuda comunitaria y garantizar que el resto de vecinos no asuman una carga económica que no les corresponde.

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Preguntas Frecuentes sobre el Monitorio en Comunidades de Propietarios

¿Qué deudas pueden reclamarse mediante monitorio en una comunidad de vecinos?

Se incluyen cuotas ordinarias y extraordinarias aprobadas en junta, derramas para obras o mejoras, y cualquier gasto comunitario individualmente repercutible al propietario moroso.

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¿Es obligatorio convocar una junta para autorizar la reclamación judicial?

Sí, lo habitual es que la comunidad apruebe en junta la liquidación de la deuda y el inicio de acciones legales. Es imprescindible disponer del acta que recoja dicha aprobación.

¿Qué documentación se necesita para iniciar el procedimiento monitorio?

La certificación de la deuda emitida por el secretario, con el visto bueno del presidente, y el acta de la junta donde se autoriza la reclamación. También es aconsejable adjuntar cualquier requerimiento extrajudicial efectuado al vecino moroso.

¿Cuándo intervienen abogado y procurador en el monitorio comunitario?

No es obligatorio para reclamaciones inferiores a 2.000 €. Sin embargo, puede ser recomendable para evitar errores. En caso de oposición o si la cuantía supera los 2.000 €, la representación por abogado y procurador será obligatoria.

¿Qué ocurre si el propietario deudor se opone al monitorio?

La reclamación se convierte en juicio verbal u ordinario, según la cuantía. La comunidad deberá defender la legitimidad de la deuda y presentar los documentos que acrediten tanto la aprobación de las cuotas como la falta de pago.

¿Se puede embargar el piso del vecino moroso?

Sí, si se obtiene un título ejecutivo (decreto o sentencia firme) y el deudor persiste en el impago, la comunidad puede solicitar el embargo del inmueble o de otros bienes del deudor para cubrir la deuda.

¿Pueden reclamarse intereses y costas judiciales?

En la petición inicial se suele incluir la petición de intereses y costas. Si el juez lo estima, el deudor moroso deberá asumirlos en la fase de ejecución o al momento de regularizar su pago.

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