Anular un contrato de multipropiedad: la nueva realidad jurídica

Anular un Contrato de Multipropiedad: La Desvinculación por Sentencia ya no es posible

En muchos casos, quienes adquirieron una semana de multipropiedad enfrentan una carga financiera y emocional que desean dejar atrás. En este artículo explicamos cuándo puede anularse un contrato de multipropiedad y cómo ha cambiado el escenario jurídico tras la reciente doctrina del Tribunal Supremo. En Reclamalia, somos abogados expertos en la cancelación y nulidad de contratos de multipropiedad y estamos comprometidos en asistir a nuestros clientes para recuperar su tranquilidad y libertad financiera.

Derechos del Consumidor y cambio de criterio del Supremo

Hasta hace poco, la regla general era que los contratos firmados después del 5 de enero de 1999, con duración indefinida o superior a 50 años, o con sistema flotante, podían ser anulados de pleno derecho. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha introducido un matiz decisivo: si el complejo de multipropiedad estuvo válidamente adaptado a la Ley 42/1998, y esa adaptación consta inscrita en el Registro de la Propiedad, la nulidad automática basada solo en duración o flotación ya no procede.

Por tanto, la nulidad sigue siendo una vía para muchos afectados, pero solamente en los casos en que:

• el complejo no se adaptó correctamente a la Ley 42/1998, o
• la adaptación existe pero no se informó al comprador, o
• hay una clara falta de información o engaño contractual.

En los complejos adaptados correctamente, la vía de la nulidad es mucho más incierta y la estrategia más efectiva suele ser la desvinculación mediante cambio de titularidad o cesión bien documentada.

Según la antigua jurisprudencia del Tribunal Supremo, los contratos de multipropiedad firmados a perpetuidad o por más de 50 años, así como aquellos que no especifican un apartamento concreto, son nulos de pleno derecho​​. Pero esto con la nueva lectura de la sentencia de noviembre de 2025 ya no es posible. Los consumidores que se encuentran atrapados en estos contratos de por vida sin tener la posibilidad de iniciar procedimientos judiciales para anularlos, y como consecuencia tampoco pueden recuperar parte del dinero invertido.

Lo que ya no es motivo de nulidad según la nueva doctrina

A raíz del cambio de criterio del Tribunal Supremo, los siguientes elementos, que durante años fueron suficientes para anular un contrato de multipropiedad, han dejado de ser causas válidas de nulidad por sí solos:

• Contrato firmado después del 5 de enero de 1999: la fecha ya no determina automáticamente que el contrato sea nulo.
• Duración superior a 50 años o indefinida: la “perpetuidad”, que antes garantizaba la nulidad, ya no sirve como argumento.
• Semana flotante o sin asignación de semana/apartamento: el carácter flotante ya no invalida el contrato por sí mismo.
• Complejo adaptado a la Ley 42/1998: si la adaptación existe y está inscrita, no hay base para pedir la nulidad, aunque antes sí lo hubiera.

Consecuencias del cambio: lo que no se obtiene hoy con una demanda de nulidad

Debido a esta nueva doctrina:

• No se puede asegurar la salida del régimen de cuotas mediante nulidad, salvo en complejos no adaptados o con adaptación inexistente.
• No es posible recuperar dinero pagado, ni aunque hubiera financiación vinculada, si el complejo está adaptado correctamente.
• No existe garantía de éxito basándose en la duración, la flotabilidad o la fecha de compra, porque estos criterios ya no son aceptados como motivos suficientes por los tribunales.
• La devolución de cantidades por parte del banco deja de ser viable en la mayoría de los casos, al no prosperar la nulidad principal.

La nulidad de un contrato de multipropiedad, que durante años fue presentada como la solución principal para salir del sistema, ya no puede considerarse una vía segura ni generalizada. Con la nueva doctrina del Tribunal Supremo, esta opción ha perdido fuerza y solo puede plantearse en casos muy excepcionales. En Reclamalia, como despacho especializado, no calificamos ya la nulidad como la vía natural, sino como una alternativa residual que únicamente podría estudiarse en situaciones muy concretas —por ejemplo, cuando un complejo no esté adaptado a la Ley 42/1998 o la adaptación no conste en absoluto.

En la mayoría de casos, el contrato no es susceptible de ser declarado nulo, y por tanto no permite desligarse mediante sentencia ni recuperar cantidades. La jurisprudencia actual impide declarar la nulidad basándose simplemente en la fecha de compra, la duración elevada o el uso de semanas flotantes, por lo que la estrategia debe centrarse en soluciones fuera de la nulidad, como la desvinculación mediante cambio de titularidad.

El Problema de las Cuotas de Mantenimiento

Una de las principales razones por las que los afectados buscan cancelar un contrato de multipropiedad es la carga financiera que representan las cuotas de mantenimiento. Estas cuotas, exigibles y de cumplimiento obligatorio, pueden convertirse en una preocupación constante, especialmente si las circunstancias personales cambian y el pago se vuelve insostenible.

La Comunicación: Paso Previo a la Demanda o al Monitorio

Antes de llegar a un proceso monitorio, los propietarios suelen recibir comunicaciones sobre las deudas pendientes. Estas comunicaciones son el paso previo y crucial que debe atenderse con urgencia. En Reclamalia, enfatizamos la importancia de responder de manera inmediata a estas notificaciones, idealmente con la asistencia de un abogado especializado, para evitar la escalada hacia un proceso monitorio o una demanda de impago.

La Solución Legal: la desvinculación del contrato o escrtitura

En la mayoría de casos, el contrato no es susceptible de ser declarado nulo, y por tanto no permite desligarse mediante sentencia ni recuperar cantidades. La jurisprudencia actual impide anular un contrato basándose en criterios que antes eran suficientes —como la fecha de compra, la duración superior a 50 años o el uso de semanas flotantes—, de modo que la nulidad deja de ser una opción real para la mayoría de afectados.

Por ello, la estrategia práctica y segura ya no pasa por acudir a los tribunales, sino por una desvinculación mediante cambio de titularidad, correctamente documentada y, cuando procede, regularizada en el Registro de la Propiedad. Esta vía permite salir del régimen de multipropiedad sin litigos, sin incertidumbre y con garantías de que la obligación de pagar cuotas queda completamente extinguida.

Recuperar el Dinero Invertido

Una de las preguntas más habituales es si todavía es posible recuperar el dinero invertido en la compra de semanas de multipropiedad. La respuesta, con la jurisprudencia actual, es claramente negativa en la mayoría de casos. Hoy por hoy, la nulidad ya no garantiza la devolución de ninguna cantidad y, en complejos adaptados, no existe base jurídica para reclamar lo pagado.

Incluso en los supuestos con financiación bancaria, la vía de reclamar al banco ya no resulta viable, porque sin la nulidad del contrato principal no puede prosperar la devolución del crédito vinculado. Además, la falta de solvencia o desaparición de muchas comercializadoras hace imposible cualquier expectativa de recuperar el dinero invertido.

En resumen: ya no es realista plantear la nulidad como un camino para recuperar importes, y la estrategia debe centrarse únicamente en la salida del sistema, no en obtener devoluciones económicas.

¿Qué Hacer si Ya Ha Recibido un Monitorio o Tiene Deudas de Mantenimiento?

Si ya se enfrenta a un procedimiento monitorio o tiene deudas de mantenimiento, el primer paso es contactar a nuestros abogados expertos. Podemos asesorarle para la desvinculación de la multipropiedad y la negociación de la deuda.

Desvinculación por Sentencia: Un Camino hacia la Libertad

Según la abogada Catalina Arroyo hoy en día la desvinculación de una multipropiedad no se obtiene mediante sentencia, porque la nulidad judicial ha dejado de ser la vía efectiva para salir del sistema. La resolución judicial ya no garantiza la cancelación del contrato ni la liberación de futuras obligaciones, y mucho menos el fin automático de las cuotas de mantenimiento o del derecho de aprovechamiento por turnos.

Por este motivo, en Reclamalia no basamos la salida en procedimientos de nulidad, sino en la vía realmente segura y operativa: la desvinculación mediante cambio de titularidad, correctamente formalizada y, cuando procede, regularizada en el Registro de la Propiedad. Ese es el proceso que permite, de forma práctica y sin litigar, dejar atrás la multipropiedad y sus obligaciones.